佛山日报：佛山逾百投资者台山淘铺“被违约”

责任编辑：何欣鸿

发布时间：2012-07-26 08:42:58

来源：来自佛山日报

http://www.fsonline.com.cn/articles_17238.html

2012-07-27 15:41:22

http://www.cet.com.cn/sypd/yw/574996.shtml

核心提示：地王广场商铺因经营不善格外冷清，犹如空城。地王广场内商铺正在清货销售。香港业主代表姜女士指导业主填写诉讼单。冲着“30亿元商业投资价值”、“10年返租100%回报”的诱人前景，2010~2011年期间，佛山先后有逾百位投资者赴台山地王广场淘铺。然而，从今年1月...

冲着“30亿元商业投资价值”、“10年返租100%回报”的诱人前景， 2010~2011年期间，佛山先后有逾百位投资者赴台山地王广场淘铺。然而，从今年1月份起，台山地王广场商业管理有限公司因经营原因未能兑付承诺给业主的返还租金，仅支付50%的合同租金，到7月管理方租金给付全部停止。由此，引发该项目遍布珠三角的1700多名投资者的不满。

7月23日，业主代表已赴台山市公安局报案提出维权诉求，警方尚未作出立案回复。据佛山日报从多方渠道了解，台山地王广场经营不善、周边商业配套有限等因素是地王广场项目陷入困境的主因。

本版统筹：佛山日报记者张婷

本版文、图：佛山日报记者张婷 见习记者叶晨、郭云豪

事件

商铺返租未兑现 上千业主诉开发商违约

7月22日晚，佛山南海投资客岑镜华一行近10人，连夜驱车赶赴江门市台山地王广场。站在地王广场门口，楼上就是自己前年购买的铺位，面前是美丽的台城河，不过，岑先生没有心情多看一眼。他此行的目的简单明确——就台山地王广场商铺投资返租合同违约，向台山公安局报案。

据岑镜华介绍，2010年他去台山买下一间地王广场商铺，此后一年，管理公司按照合同如期给付了一年租金。去年底，他和其他业主突然接到对方发来的一封致歉信，大意为“由于后续经营不善，原先承诺的对业主的返租可能无法兑现，希望业主能与公司共渡难关。”“我当时就预感不对，果然，今年前两个季度租金减半，到这个月干脆没有了。”

这样的情况，是岑镜华和地王广场其他上千名业主买铺时无论如何想不到的。去年10月购买G区124铺的禅城投资客陈德炬兄妹回忆，当时地王广场的宣传在珠三角各城市铺天盖地，蔡澜、麦玲玲等众多香港明星也被请来捧场。不过，真正打动陈氏兄妹的还是10年返租100%回报。“很难不动心。”陈德炬说，尽管当时商铺售价每平方米高达3万多元，但他还是果断出了手。

按照合同，到2016年陈德炬才开始拿返租，但他决定提前讨说法，“第一批业主都拿不到租了，再过几年，我们还有指望吗？”而岑镜华的租金“断供”后，他“以租养房”的规划被彻底打乱。岑镜华手上委托经营管理合同上显示，商铺总价为180多万元，返租期为2011年~2021年，平均每年返10%，约18万元。“我按揭了9年房贷，月供11000元，去年每月收租9000元，自己只要掏2000元给银行。”断租之后，他现在负担陡增。

据地王广场项目开发商台山市新世界地产有限公司（以下简称新世界地产）的公开资料显示，台山地王广场总规划70000平方米，投资3.7亿元，均价28000元/平方米，计划销售70%，留30%自营。“实际销售比例超过70%。”当日同赴台山报案的业主代表、香港人吴明瑜表示，地王广场三年来共销售1700多个铺位，仅余100多个铺位，销售收入达10亿元左右。

吴明瑜告诉记者，此次珠三角各城市均派代表，香港也有40多名业主赶到台山，多位业主认为新世界公司根本无意和无能力履行合同，涉嫌合同欺诈，同时涉嫌侵占和挪用业主办理国土证和房产证的款项。他们一致的诉求是：请公安局立案侦查。

调查

台山“商业之最”犹如空城

23日上午，台风欲来的台山台城河畔闷热异常。上午11时30分，记者在现场看到，地王广场河畔长达1公里的人行道冷冷清清，店铺门可罗雀。整座商城，除金逸电影院、速8酒店和上岛咖啡三家品牌商家外，多以小型服饰店和餐饮为主，与宣传资料中“蔡澜美食街”“颐高数码广场”等大型品牌商家入驻承诺相去甚远。现场清仓甩卖的现象随处可见，许多店铺已停止营业，并挂出转让铺面的招牌。从11时30分到12时之间的半小时内，记者只看到4位行人匆匆路过。

赵小姐是地王广场一家小型服装店店主，入驻近一年。“这里生意很难做。刚建成时市民图新鲜还有些人气，今年根本不行了。”赵小姐说，现在店铺又转不出去，只能先拖着看看情况了。B区另一家经营服饰店的店员坦言，目前仍欠着商场的租金，“店里一个月的经营额，只够发放员工的工资，租金、管理费等已经没有能力支付了，只能先欠着。”记者走访发现，这一情况较为普遍。

作为号称台山“商业之最”的“巨无霸”项目，地王广场“首战失利”也在当地居民中议论纷纷。“这里原先是河堤，由于附近有不少住宅区，后来就自发形成菜市场和大排档。”周边居民曹女士对记者说，“就算要整顿治理，我觉得也应该首先考虑市民的诉求，建一个绿化带或者河滨公园供大家散步游玩。现在河边没有一点绿化，白天逛街暴晒，大家都不喜欢来这里。”曹女士还表示，为吸引市民和投资商，政府和开发商从2007年开始大肆宣传，“但是我们都心知肚明，这个项目最初规划就有问题。”

在不少市民眼里，地王广场的选址和配套均存在先天不足。在台海路经营便利店的范先生告诉记者，这里离市中心较远，周边全是行车道，“即使建成台西大桥或者观光巴士，也没多大意义。”

范先生提到的台西大桥和观光巴士，均为地王广场的配套规划设施。记者拿到的一份台山地王广场项目资料显示，在通济桥以东、地王广场对岸修建一座台西桥；同时，还将开通购物巴士直通地王广场。本地业主谭女士介绍，作为连接台城河两岸的通道，台西大桥是当初吸引本地业主投资的亮点之一。

然而，地王广场开业已有一年多，台西大桥仍是镜花水月。记者昨日联系到台山市住房和城乡建设局报建部，得到的回复是，近期从未接到过任何桥梁报建。随后记者又联系台山市规划局，相关负责人表示，桥梁建设属市政工程，对台西大桥市政府起初有计划，但规划局至今没有接到正式的报建文件。

原因

广场经营不善严重亏损

据了解，地王广场销售时与业主签订了三方委托管理合同，新世界商业为经营管理方，新世界地产提供担保。如今众怒之下，业主纷纷把矛头指向了新世界地产——此“新世界”非香港新世界，作为一家2008年才成立的台山本土开发商，其商业项目运作能力值得怀疑。

面对质疑，该公司负责人梁经理昨日接受佛山日报采访时表示，“由于入驻品牌少，地王广场人流量不足，商家经营举步维艰，导致超过80%的商户欠交租金等费用；近半年已有多家商户陆续撤场，公司经营面临严重危机。”梁经理称，开业一年多来，商户欠交租金、推广费、管理费、水电费共一千多万元；2011年商业公司严重亏损三千多万元，其中，补贴业主一年多的租金三千多万元，营运管理费和水电费补贴四百四十多万元。管理公司和租金担保公司台山市新世界房地产开发有限公司濒临破产。

对于商家入驻不足的原因，梁经理解释称，一方面是原经营公司缺乏商业管理经验、对市场错误判断估计不足，另一方面也受经济环境等因素的影响。

记者走访得知，目前地王广场商铺的租金水平大约在30~100元/平方米不等，比周边地区略高。这样的租金水平，让不少业主哭笑不得。“这点钱哪够返租的？”陈德炬说，按售价2万块/平方米算，租金至少要达到200元/平方米才行。香港业主吴明瑜甚至认为，“根本就是羊毛出在羊身上。”在他看来，地王广场商铺售价本来比当地商铺贵。“其实，前期返租给我们的钱就是这部分溢价罢了。”

新世界商业公司发言人透露，7月10日起，香港创基策划公司沈永年团队接管地王广场，已着手推出一系列新的营销方案。被誉为香港“商场医生”的沈永年，成了众多业主和商户的救命稻草。来自香港的业主杨锦雄夫妇说，大家都在等着沈先生“救活”地王广场。她还说，“以后再也不敢来大陆投资了。我们香港虽然楼贵，但是监管很规范，很少发生这样的事。”

包括陈德炬在内的多数内地业主则表示，他们没有想退款或去告开发商，只是希望能按合同履约。

投资提醒

小心“钱铺”成“伤铺”

继去年中国对楼市实施限购以来，在限购之外的商业地产高歌猛进，各界也纷纷指出未来十年赚钱机会在于商业地产。然而，经过这两年的高速发展，国内各大城市的商业地产项目如雨后春笋般崛起，累积的各种投资风险正在陆续出现，“一铺富三代”的好日子未必再现。

单就广佛商圈而言，今年下半年将有130多万平方米的购物中心陆续投入使用。零售业所依托的商业物业，将从7月份开始出现井喷。记者了解到，由于前两年的疯狂扩张，以及去年部分商业项目推迟开业，广佛商圈多个商业地产将集中在今年下半年开业。在广州，即将开业的购物中心包括珠江新城的太阳新天地、高德置地广场四季MALL、花城汇二期，荔湾区的西城都荟，番禺区的奥园广场、海印又一城二期以及圣鑫商业广场等。在佛山，位于三水的芭蕾雨·五彩奥莱、佛山恒基广场、越汇城、万科广场、南海新天地二期、广佛智城、大沥新都会等多个单个物业商业面积过10万平方米的购物中心，将陆续开业。

广东流通业商会执行会长黄文杰则分析认为，“由于大环境的不景气，新开的购物中心肯定会面临更激烈的竞争。如果没有政策层面的支持，这些后来者们的市场培育期很可能比以往延长一倍。”他还表示，接下来半年，大型促销会将成为常态。而一些定位不准的购物中心则很可能出现“空场”或者“黑场”现象。

针对商业地产井喷，诺亚财富商业地产研究员孙治香表示，目前中国商业地产的毛租回报率只有6%~8%，除去管理费用净租金回报不足于覆盖利率。以售后返租为例，“除了现金流好的开发商，还可以从体系外拿出资金补贴投资人，其余很可能面临兑付风险。”

在孙治香看来，目前国内消费只占到GDP37%，长远来看商业地产发展具有很大潜力。但近两年，商业地产的投资增速远高于住宅，达到30%以上。从各地的调研情况看，商业地产进入大面积的竣工阶段。事实上，国内的商业需求还不能马上跟上，同时，商业项目运营难度要比住宅高很多，需要一定的市场培育期和非常优秀的管理团队。他预计，未来一两年将出现大批商业地产空置，短期商业地产风险要大于收益。

律师观点

有合同约束不意味没风险

“开发商出于销售目的，开出极有吸引力的条件。投资客自己也对市场风险估计和判断不足。”广东洲斌律师事务所李敬威律师表示，天上不会掉馅饼，尽管合同对返租进行约束，但不意味着没风险。事实上，记者遇到的多位业主承认，买铺时最看中的是“政府重点商业项目”和“十年返租合同”，并没有仔细考察过商铺的经营前景。

广东正大联合律师事务所律师赵少伟指出，投资客买铺时一定要了解清楚商铺是否有产权，是否存在抵押，有抵押的要在开发商办理涂销抵押后再付房款。以防止开发商利用高额返租回报吸引商铺投资者。

记者观察

商铺售后返租模式引质疑

对于商铺“售后返租”的模式，广东至高律师事务所吴善鹏律师介绍，开始兴起于1998年左右，当时房地产开发商资金短缺，想玩“空手道”。国务院在2001年颁布《商品房销售管理办法》，明文禁止“售后返租”。

目前的“售后返租”都是开发商先把房屋租给物业公司，再让物业公司返商户租金，这样一变通，就规避了法律限制。但该模式有风险，曾发生过“售后返租”后拿不回本的案例。

履新不久的沈永年近日在新浪微博上感叹道，返租不应该是吸引客人投资的招数，也不是赚租的生意，你们这样乱搞以后没人敢投资了。他说，返租是用来初期商场要统一经营做好后才交给客户，所以应该在返租期交给有经验有品牌和实力的经营公司管理。

“开发商和投资客都需要反思。”世联地产广佛区总经理葛朴认为，返租模式已变成吸引投资者的噱头，而投资客也很喜欢这种通过数字讲价值的方式。实际上，双方都是出于短期投资的考虑，并没有作长远的打算。葛朴指出，商业项目本身存在很大的不确定性，风险要比住宅大得多。